تفکیک سند ملک چیست؟ 📃| انواع تفکیک ⚡+ دلایل 🤔| مراحل تفکیک سند✅
فهرست عناوین
تفکیک سند به معنای تقسیم یک قطعه زمین به دو یا چند قطعه کوچکتر یا جدا کردن سند ملکی یک ساختمان دو یا چند طبقه و ثبت این تقسیم بندی در سند رسمی ملک است. افراد به دلایل مختلفی نیاز به تفکیک سند دارند. برای انجام این کار، باید مراحل قانونی مربوطه طی شود و در نهایت سندهای جدید در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور به‌صورت رسمی صادر شوند. در ادامه، به بررسی جزئیات بیشتری در مورد فرایند تفکیک سند ملک و مزایای آن جهت خرید ملک در ساری و انواع آن خواهیم پرداخت.
☑️علت تفکیک سند ملک
هر مالک که برای تفکیک سند ملک خود مراجعه می‌کند، ممکن است یکی از دلایل زیر را داشته باشد:
1. تفکیک زمین‌های بزرگ: زمین‌هایی که در گذشته کشاورزی بوده‌اند و اکنون به زمین‌های شهری تبدیل شده‌اند، نیاز به تفکیک دارند تا برای استفاده شهری آماده شوند.
2. تفکیک زمین مشترک: برای سهولت در فروش و معامله، زمین‌های مشترک می‌توانند به قطعات کوچکتر تقسیم شوند تا هر بخش به‌صورت مستقل قابل معامله باشد.
3. رفع اختلاف بین شرکا: در صورت وجود اختلاف میان شرکا در یک قطعه زمین، تفکیک آن به قطعات کوچکتر می‌تواند باعث رفع اختلافات و مدیریت بهتر هر بخش به‌صورت فردی شود.
4. تغییر کاربری: برای تغییر کاربری و تبدیل زمین به قطعات مستقل، تفکیک سند مالکیت ضروری است.
برای هر یک از این موارد، ابتدا باید دلایل خود را به مراجع مربوطه مانند شهرداری، اداره مسکن و شهرسازی، یا جهاد کشاورزی ارائه دهید و تقاضای خود را ثبت کنید.
🟢روند تفکیک سند مالکیت
مرحله اول: تعیین محدوده و مختصات زمین
در ابتدا، باید بر اساس سند مالکیت اصلی و گزارش نقشه‌بردار، مختصات و محدوده دقیق زمین مشخص شود. برای اطمینان از دقت بالا در نقشه‌برداری، می‌توانید از کارشناسان نقشه‌برداری استفاده کنید. این کارشناسان با استفاده از نقشه‌های هوایی یا مختصات یو تی ام (UTM)، موقعیت دقیق ملک را بررسی کرده و گزارش خود را ارائه می‌دهند. مختصات یو تی ام از دقت بالاتری برخوردار است و خطای کمتری دارد زیرا بر اساس داده‌های جی پی اس (GPS) منطقه به دست می‌آید. بنابراین، برای دقت بیشتر و حصول نتیجه بهتر، اغلب از این روش برای تعیین مختصات استفاده می‌شود.
مرحله دوم: ارائه نقشه تفکیکی به مراجع ذی صلاح
پس از تهیه نقشه تفکیکی بر اساس نظر کارشناس، طرح پیشنهادی باید به مراجع ذی‌صلاح مانند شهرداری، اداره مسکن و شهرسازی، جهاد کشاورزی یا هر ارگانی که ملک تحت نظارت آن قرار دارد، ارسال شود. این مراجع پس از بررسی کارشناسان و با در نظر گرفتن موقعیت زمین و ساخت‌وسازهای اطراف، نظر موافق یا مخالف خود را اعلام می‌کنند. در صورت موافقت سازمان مربوطه، می‌توانید مراحل بعدی را دنبال کنید و با ارائه تمامی مدارک و دلایل تفکیک به همراه نقشه کارشناسی شده، به دفترخانه ثبت اسناد مراجعه کنید تا فرآیند اداری لازم انجام شود.
📍بیشتر بخوانید: سامانه املاک و اسکان شهر ساری 🖥️🖨️| مراحل ثبت نام ✔️+ نکات🌟
📍تفاوت های بین افراز و تفکیک
1. تعریف افراز و تفکیک:
افراز به معنای جدا کردن سهم یکی از شرکا از باقی شرکا در یک ملک مشترک است، به طوری که چند مالک بر یک ملک غیرمنقول (ملک مشاع) توافق به تفکیک یا تقسیم ندارند. اما تفکیک به تقسیم یک قطعه زمین به چند بخش با دلایل مشخص گفته می‌شود.
2. کاربرد در املاک مشاع و غیرمشاع:
افراز فقط برای املاکی که به صورت مشاع هستند (یعنی ملک به‌صورت مشترک بین چند نفر مالکیت دارد) استفاده می‌شود. در حالی که تفکیک هم برای املاک مشاع و هم غیرمشاع قابل انجام است.
3. حفظ یا از بین رفتن شراکت:
پس از تفکیک یک ملک، حالت مشاعیت (شراکت) حفظ می‌شود و ملک همچنان به‌صورت مشترک باقی می‌ماند. اما در افراز، شراکت بین مالکان به پایان می‌رسد و هر مالک سهم مشخص خود را دریافت می‌کند.
4. مراجع صدور افراز و تفکیک:
درخواست افراز می‌تواند از طریق اداره ثبت اسناد و همچنین دادگاه انجام شود. اما درخواست تفکیک تنها توسط اداره ثبت محل ملک قابل صدور است.
5. اختلاف بین مالکان:
افراز معمولاً زمانی اتفاق می‌افتد که بین مالکان اختلاف وجود دارد و نمی‌خواهند به‌صورت مشترک ادامه دهند. اما تفکیک بدون نیاز به اختلاف بین مالکان و صرفاً برای تقسیم ملک به بخش‌های کوچکتر انجام می‌شود.
6. امکان اعتراض به تصمیمات:
اعتراض به تصمیمات مربوط به افراز و تفکیک وجود دارد، اما نحوه و زمان اعتراض متفاوت است. اعتراض به افراز معمولاً پس از اتمام دادگاه و در مهلت قانونی معین باید ثبت شود، در حالی که اعتراض به تفکیک معمولاً در چارچوب اداری انجام می‌شود.
انواع تفکیک سند ملک
تفکیک املاک به دو نوع اصلی تقسیم می‌شود: تفکیک عرصه و تفکیک اعیان.
تفکیک عرصه:
در این نوع تفکیک، ملک به صورت فیزیکی و حقوقی به دو یا چند قطعه مستقل تبدیل می‌شود. این قطعات پس از تفکیک هیچ ارتباط حقوقی و فیزیکی با یکدیگر ندارند و کاملاً جداگانه و مستقل هستند. هر قطعه تفکیک شده عرصه دارای سند مستقل خود خواهد بود و مالک می‌تواند آن را به‌طور مستقل به فروش برساند.
تفکیک اعیان:
در تفکیک اعیان، تنها بخش‌های مختلف یک ملک (مانند آپارتمان‌ها در یک ساختمان) به صورت جداگانه تعریف می‌شوند. مساحت هر بخش به‌طور دقیق با تعیین حدود اربعه (چهار گوشه زمین) مشخص می‌شود، اما همچنان ارتباط فیزیکی میان بخش‌های مختلف وجود دارد و کاملاً از بین نمی‌رود. برای فروش هر بخش از اعیان به‌صورت مستقل، نیاز به تفکیک عرصه و صدور سند مستقل برای هر قطعه وجود دارد.
📍بیشتر بخوانید: معرفی انواع سند هایی که دانستن آن حین معاملات ملکی ضروری است
مراحل تفکیک سند ملک
1. مراجعه به دفتر ثبت اسناد: به دفتر ثبت اسناد نزدیک ملک مراجعه کنید، فرم تفکیک سند را دریافت کرده و تمامی جزئیات را به دقت پر کنید.
2. ارائه مدارک به دفترخانه: فرم تکمیل شده را همراه با نقشه پیشنهادی تفکیکی به دفترخانه‌ای که نزدیک محل ملک است، ارائه دهید.
3. مراجعه به مرجع مربوطه: با در دست داشتن سند مالکیت و مدارک لازم، به مرجعی که ملک تحت نظارت آن است (مانند شهرداری، مسکن، شهرسازی یا جهاد کشاورزی) مراجعه کنید.
4. تحویل فرم استعلام به دبیرخانه: فرم استعلام را همراه با فرم‌های تکمیل شده مالکیت به دبیرخانه مربوطه ارائه دهید.
5. ثبت در سامانه و تعیین وقت بازدید: مدارک شما در سامانه دبیرخانه ثبت شده و وقت بازدید ملک توسط واحد مربوطه تعیین می‌شود.
6. بازدید و ارزیابی کارشناس: کارشناس مربوطه ملک را بررسی کرده و مقدار تعریض و مساحت نهایی ملک را تعیین می‌کند.
7. ارائه طرح اولیه به کمیسیون خدمات: مالک طرح اولیه تفکیک را به کمیسیون خدمات برای بررسی و تایید ارسال می‌کند.
8. مراجعه به نظام مهندسی: برای تهیه نقشه تفکیکی دقیق به نظام مهندسی مراجعه کرده و نقشه مورد نیاز را تهیه کنید.
9. کنترل نهایی و پرداخت هزینه‌ها: برای بررسی نهایی به واحد مربوطه مراجعه کنید، نقشه تفکیکی نهایی را کنترل کنید و هزینه‌های مربوط به عوارض و مالیات را پرداخت کنید.
هزینه های تفکیک سند ملک
هزینه تفکیک زمین بستگی به نرخ روز و ارزش معاملات منطقه دارد. برای تعیین این هزینه، ارزش ملک مورد تفکیک، پایان کار، مجوزهای قانونی و کامل بودن مدارک ملک اهمیت دارد.
به طور کلی:
- کاربری مسکونی: هزینه تفکیک به ازای هر مترمربع، ۱۰ درصد از قیمت منطقه‌ای روز محاسبه می‌شود.
- کاربری تجاری و صنعتی: این هزینه معادل ۱۰۰ درصد قیمت منطقه‌ای روز است.
