خانه کلنگی چیست؟ 🏚️| طول عمر خانه ☑️| بررسی دقیق مزایا و معایب ✔️❌

خانه کلنگی به خانه‌های قدیمی و فرسوده‌ای گفته می‌شود که دیگر قابل سکونت نیستند و معمولاً برای ساخت و ساز مجدد خریداری و روی آن‌ها سرمایه‌گذاری می‌شود. خانه‌ها و آپارتمان‌ها نیز مانند موجودات زنده، با گذر زمان کهنه می‌شوند و تمامی تجهیزاتی که در ساخت آن‌ها استفاده شده است، به مرور زمان فرسوده می‌شوند. این فرسودگی به عوامل طبیعی و محیطی که خانه در آن قرار دارد، بستگی دارد.

در شهرهایی که میزان بارندگی، برف، باد و شرایط جوی نامساعد زیاد است، خانه‌ها سریع‌تر فرسوده می‌شوند. امروزه با تغییرات در تجهیزات و مواد ساختمانی، می‌توان از متریال درجه یک استفاده کرد تا عمر ساختمان‌ها را افزایش داد. ملک کلنگی به خانه‌هایی گفته می‌شود که بیش از 30 سال قدمت دارند و قابل بازسازی نیستند؛ بنابراین باید به‌طور کامل تخریب و مجدداً ساخته شوند.

با افزایش سن بنا، کیفیت و سطح بهره‌برداری از ملک کاهش می‌یابد و در نهایت بنا غیرقابل استفاده می‌شود. در این شرایط، بهترین راهکار تخریب ملک کلنگی و ساخت آپارتمان‌های جدید است.همچنین، در شرایط اقتصادی فعلی و قیمت‌های بالای آپارتمان در شهر ساری و استان مازندران ، انتخاب شهرهای حومه مازندران برای سرمایه‌گذاری منطقی‌تر به نظر می‌رسد.

به عنوان مثال، خرید آپارتمان در قائمشهر و جویبار نیز می‌تواند گزینه‌های مناسبی برای سرمایه‌گذاری باشد، زیرا این مناطق همچنان در حال رشد و توسعه هستند. این ملک ها معمولاً خانه‌های ویلایی با متراژ بالا و فرسوده هستند که برای سرمایه‌گذاری گزینه‌های بسیار مناسبی به‌شمار می‌آیند. بسیاری از افراد این خانه‌ها را خریداری و پس از تخریب، آپارتمان‌های چندین طبقه در آن‌ها احداث می‌کنند.

اگر قصد سرمایه‌گذاری و خرید خانه کلنگی در ساری و دیگر شهر های مازندران را دارید، می‌توانید با مشاوران خبره ما مشورت کنید تا بهترین گزینه‌ها را به شما پیشنهاد دهند.

⁉️ خانه کلنگی به چه نوع ملکی گفته می‌شود؟

اولین و مهم‌ترین سوالی که در حوزه املاک کلنگی مطرح می‌شود، آن است که مفهوم کلنگی چیست و به چه ملکی، ملک کلنگی گفته می‌شود. معمولاً املاک کلنگی شامل خانه‌ها و ساختمان‌هایی هستند که سال‌های زیادی از ساخت آن‌ها گذشته و بنا دچار فرسودگی شده است. بناهایی که اسکلت و تأسیسات آن‌ها دچار خرابی و آسیب شده‌اند را ملک کلنگی می‌نامند. به‌طور خلاصه می‌توان گفت ساختمان‌هایی که بیش از سی سال از ساخت آن‌ها گذشته باشد، ملک کلنگی محسوب می‌شوند.

این ملک‌ها معمولاً قابلیت فروش به عنوان واحد مسکونی با کیفیت را ندارند و مشکلات زیادی را ایجاد می‌کنند. لازم به ذکر است که ملک‌های کلنگی قیمت پایینی دارند و این مسئله نیز به دلیل بی‌کیفیت بودن و آسیب به ساختمان اتفاق می‌افتد. زمانی که یک ملک کلنگی خرید و فروش می‌شود، تنها به ارزش زمین توجه می‌شود و پول زمین به فروشنده پرداخت می‌گردد، زیرا ساختمانی که در زمین مذکور وجود دارد، از کیفیت لازم برای زندگی برخوردار نبوده و بدون شک باید تخریب شود.

نکته دیگری که باید درباره ملک‌های کلنگی بدانید، این است که هر بنایی که بیش از25 تا 30 سال سن دارد، نمی‌تواند به عنوان بنای کلنگی شناخته شود. از جمله مهم‌ترین عواملی که باعث می‌شود سن و سال تشخیص ملک کلنگی تغییر کند، متریال به کار برده شده در ساخت آن است. امروزه ملک‌هایی در سراسر جهان و حتی در کشور ما وجود دارند که با وجود قدیمی بودن، هنوز هم افراد می‌توانند در آن‌ها زندگی کنند و تنها به دلیل اینکه بنای مذکور بیش از سی سال سن دارد، نمی‌توان به آن بنای کلنگی گفت. در برخی از کشورهای دنیا، خانه‌هایی که سن آن‌ها به 80 سال می‌رسد، کلنگی نامیده می‌شوند و این به دلیل متریال و مصالح باکیفیتی است که در ساخت آن‌ها به کار رفته است. متأسفانه در ایران، به دلیل مرغوبیت پایین مصالح به کار رفته در ساختمان‌ها، سن خانه‌های کلنگی به سی سال رسیده است.

✨ عوامل موثر بر ارزش خانه کلنگی

خانه کلنگی عواملی دارد که می‌تواند بر ارزش آن تأثیر بگذارد. در زیر به مهم‌ترین این عوامل اشاره می‌کنیم:

1. میزان عقب‌نشینی ملک: میزان عقب‌نشینی ملک از عوامل مهم دیگر است.
2. موقعیت شهری: موقعیت ملک در شهر نیز از عوامل مهم در تعیین ارزش آن است.
3. نوع کاربری: نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری) بر ارزش آن تأثیرگذار است.
4. شمالی یا جنوبی بودن ملک: جهت قرارگیری ملک نیز می‌تواند در ارزش آن مؤثر باشد.
5. محل قرارگیری در منطقه: موقعیت مکانی ملک در منطقه‌ای خاص، بر ارزش آن تأثیر دارد.
6. چند بر بودن ملک: داشتن چند بر (کوچه‌ها و خیابان‌های مجاور) بر ارزش ملک تأثیر دارد.
7. احراز مالکیت: احراز مالکیت قانونی و مطابقت مشخصات ثبتی با محل ملک اهمیت دارد.
8. شرایط قدرالسهم و تراکم: میزان قدرالسهم و تراکم ملک نیز از عوامل مهم در تعیین ارزش آن است.
9. مجوز ساخت چندین طبقه: داشتن مجوز برای ساخت چندین طبقه، ارزش ملک را افزایش می‌دهد.
10. مساحت بالای 200 متر: داشتن مساحت بالا، مخصوصاً بیش از 200 متر، ارزش ملک را افزایش می‌دهد.
11. تسهیلات بانکی و وام مسکن: امکان دریافت تسهیلات بانکی و وام مسکن برای این املاک، ارزش آن‌ها را بالا می‌برد.
12. عوارض شهرداری و موقعیت نسبت به معابر: هزینه‌های عوارض شهرداری و موقعیت ملک نسبت به معابر و ورودی‌ها (عرض گذر) نیز اهمیت دارد.

این عوامل می‌توانند به طور قابل توجهی بر ارزش ملک کلنگی تأثیر بگذارند و برای سرمایه‌گذاری در این نوع املاک، در نظر گرفتن آن‌ها ضروری است.

✅ نکاتی برای خرید خانه کلنگی جهت ساخت و ساز

1. تراکم ساختمان: تراکم ساختمان که توسط شهرداری مشخص می‌شود، بر اساس درصد بیان می‌شود و در برخی مناطق تهران بالا و در برخی دیگر پایین است. این نکته باید حتماً در نظر گرفته شود.
2. بررسی بودجه: ساخت ملک نیاز به بودجه بالایی دارد تا بتوان بهترین مصالح و متریال را برای آن تهیه کرد. همچنین نقشه اجرایی و هزینه‌های ثبت سند و صدور مجوزهای لازم باید مد نظر قرار گیرد.
3. موقعیت جهت‌گیری: جهت‌گیری ملک تأثیر زیادی بر مساحت زیربنای ساختمان دارد. به عنوان مثال، در ملک‌های شمالی باید حدود ۵ درصد از زمین را برای نورگیری در نظر گرفت، در حالی که ملک‌های جنوبی ارزش بالاتری دارند و می‌توانند مساحت مفیدتری داشته باشند.
4. کیفیت خاک: بررسی کیفیت خاک بسیار مهم است، زیرا برای ساخت و ساز باید از مناسب بودن خاک اطمینان حاصل کرد. استفاده از متخصصان و کارشناسان خاک‌شناسی برای این منظور ضروری است.
5. محله ملک کلنگی: محله‌ای که ملک در آن واقع شده است نیز اهمیت زیادی دارد. محله‌هایی که دارای امکانات و مزایای کامل هستند، باعث افزایش ارزش خانه‌های کلنگی می‌شوند و با ساخت و ساز در آن‌ها، ارزش ملک‌ها افزایش می‌یابد.
6. ابعاد زمین: ابعاد زمین یکی از عوامل تعیین‌کننده تعداد طبقات است و باید به هنگام خرید ملک کلنگی به آن توجه ویژه داشت. برخی خانه‌های کلنگی مساحت کمی دارند، اما می‌توان آن‌ها را با خانه‌های مجاور تجمیع کرد تا مساحت زمین افزایش یابد و تعداد طبقات بیشتری ساخته شود. این امر می‌تواند یک سرمایه‌گذاری خوب باشد.

🟢 مزایای خرید خانه کلنگی

شاید برای برخی افراد این سوال پیش آید که چرا برخی افراد تمایل دارند خانه‌های کلنگی را خریداری کنند. از جمله دلایلی که می‌توان برای این موضوع ذکر کرد، سرمایه‌گذاری بلندمدت است. معمولاً این خانه‌ها با قیمت‌های مناسب و ارزان معامله می‌شوند که علت آن نیز بی‌ارزش بودن ساختار فعلی ملک است. افرادی که این املاک را می‌خرند، معمولاً تمایل دارند یک آپارتمان چندین طبقه در آن بسازند و با فروش هر یک از واحدها سود قابل توجهی به دست آورند. اگر ساختمانی که در زمین کلنگی قرار دارد، سن بالایی نداشته باشد، می‌توان آن را بازسازی کرد و به قیمت خوبی فروخت.

❌ مشکلات و معایب املاک کلنگی

درست است که خرید این گونه املاک می‌تواند برای برخی افراد سودهای قابل توجهی به بار آورد، اما این خانه‌ها مشکلاتی دارند که در زیر به آن‌ها اشاره خواهیم کرد:

1. نداشتن پارکینگ
2. اجبار بر عقب‌نشینی
3. عدم برخورداری از امنیت لازم
4. وجود حشرات گزنده و موذی
5. عدم برخورداری از عایق‌های صوتی و حرارتی
6. عدم رعایت اصول و قوانین نوین ساختمان‌سازی
7. تخریب و از بین رفتن سازه و برخی از تأسیسات داخلی بنا
8. نبود وسایل و امکانات سرمایشی و گرمایشی به اندازه کافی

از آنجایی که این خانه‌ها کلنگی و قدیمی هستند، نمی‌توان امکانات نوینی که در آپارتمان‌های نوساز وجود دارد را در آن‌ها یافت و این یکی از عمده‌ترین مشکلات و مسائلی است که در مورد خانه‌های کلنگی وجود دارد. البته اگر قرار باشد بنای کلنگی تخریب شود، معایبی که در بالا به آن‌ها اشاره شد، اهمیت چندانی نخواهند داشت.

☑️ نکات حقوقی مهم در مورد خرید و فروش خانه کلنگی

1. رأی کمیسیون‌های مختلف: از خریداری زمین‌هایی که رأی کمیسیون ماده ۵ آیین‌نامه شهرداری، کمیسیون ۷، کمیسیون ۱۲ و کمیسیون ۱۰۰ را ندارند، به شدت اجتناب کنید. قبل از خرید یک زمین کلنگی، وجود یا عدم وجود این آراء را بررسی کنید.
2. دستور نقشه زمین: قبل از آنکه برای خرید ملک اقدام جدی انجام دهید، دستور نقشه زمین را درخواست کنید. در این دستور نقشه، آخرین تغییرات کاربری ملک و نوع ملک درج شده است.
3. قولنامه‌های طولانی مدت و وکالتی: از خرید ملک‌هایی که با قولنامه‌های طولانی مدت و یا با قولنامه‌های وکالتی خرید و فروش می‌شوند، اجتناب کنید.
4. استعلام وضعیت ملک: قبل از خرید ملک، از کلیه نهادهای مرتبط استعلام گرفته و وضعیت ملک را مشخص نمایید.
5. موقعیت زمین‌های کلنگی: برخی از زمین‌های کلنگی در نواحی پرت و دور از شهر واقع هستند. زمانی که قصد دارید ملکی با این شرایط خریداری کنید، باید با دقت و حواس‌جمعی بالا عمل نمایید. از جمله زمین‌های کلنگی که باید به هنگام خرید آن‌ها دقت داشت، زمین‌های کلنگی رها و متروکه و یا زمین‌هایی هستند که هیچ گونه حصاری ندارند. برخی افراد سودجو به سراغ این زمین‌ها که مالک آن‌ها نیز مشخص نیست، رفته و با جا زدن خود به عنوان مالک، کلاهبرداری می‌کنند.