نکات حقوقی خرید ملک قولنامه ای
فهرست عناوین
خرید و فروش ملک به موجب عقد بیع انجام می‌شود و یکی از نتایج مهم این قرارداد، انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار است. این معاملات می‌توانند شامل ملک با سند رسمی یا قولنامه ای باشند. هر نوع خرید، شرایط و نکات حقوقی خاص خود را دارد که عدم رعایت آن‌ها ممکن است به خسارات جبران‌ناپذیری منجر شود. در این مقاله، به بررسی نکات حقوقی خرید ملک قولنامه ای می‌پردازیم تا شما را از خطرات احتمالی مصون داریم.
✍🏻 اقدامات پیش از تنظیم مبایعه نامه
پیش از انعقاد قرارداد، خریدار باید از نکات متعددی مطلع باشد. رعایت این موارد، احتمال وقوع کلاهبرداری را کاهش می‌دهد:
1. بررسی وضعیت مالکیت: اسناد ملک را به دقت مطالعه کنید تا مطمئن شوید فروشنده حق فروش دارد و مالک واقعی ملک است.
2. استعلام های حقوقی: از دفاتر اسناد رسمی یا شهرداری، درباره در رهن یا توقیف بودن ملک استعلام بگیرید. همچنین، اطمینان حاصل کنید که ملک دارای پایان کار و پروانه ساخت معتبر است.
3. اعتبار وکالت نامه: اگر فروشنده مدعی است که وکیل مالک است، حتماً اعتبار وکالت نامه او را بررسی کنید.
فرض کنید قصد خرید ملکی در روستای زاغمرز را دارید. بررسی‌ها نشان می‌دهد ملک دارای سند عادی است. با استعلام از دفترخانه های محلی متوجه می‌شوید که سند قبلی متعلق به شخص دیگری است. در این شرایط، قبل از پرداخت وجه یا امضای قرارداد، باید اطمینان حاصل کنید که انتقال مالکیت به فروشنده فعلی به‌درستی انجام شده است.
بیشتر بخوانید: تفکیک سند ملک چیست؟
✍️ اصول و نکات مهم تنظیم مبایعه نامه
مبایعه نامه یکی از مهم‌ترین اسناد خرید و فروش ملک است. تنظیم دقیق آن از بسیاری مشکلات جلوگیری می‌کند:
اطلاعات کامل طرفین: مشخصات کامل خریدار و فروشنده به‌همراه آدرس دقیق درج شود.
جزئیات ملک: اطلاعات دقیق مانند متراژ، موقعیت جغرافیایی، پارکینگ، انباری و سایر ملحقات قید شود.
شرایط مالی: مبلغ کل معامله، نحوه پرداخت و زمان‌بندی پرداخت‌ها به‌روشنی مشخص گردد.
تاریخ انتقال سند: موعد مقرر برای انتقال سند در دفترخانه تعیین شود و خسارت عدم حضور طرفین مشخص گردد.
شرایط فسخ: شرایطی که منجر به فسخ قرارداد می‌شود، به‌طور واضح در قرارداد قید شود.
در شهری مانند ساری، ملکی خریداری شده که فروشنده متعهد به تحویل سند تا سه ماه آینده است. اگر فروشنده نتواند در تاریخ مقرر حضور پیدا کند، طبق بند خسارت در قرارداد، خریدار می‌تواند خسارت‌های مالی خود را مطالبه کند.
بیشتر بخوانید: تمام روش های جلوگیری از کلاهبرداری ملکی
🏡 بازدید حضوری و ارزیابی های مهم
پیش از نهایی کردن خرید، بازدید حضوری از ملک الزامی است. موارد زیر در این بازدید باید بررسی شوند:
1. امنیت محله: مطمئن شوید محله ملک امنیت کافی دارد و امکانات رفاهی مانند فروشگاه یا وسایل حمل و نقل عمومی در دسترس هستند.
2. ساختمان و ساختار: سیم‌کشی‌ها، لوله‌کشی، وضعیت دیوارها و سقف بررسی شوند تا از ایمنی و سلامت آن مطمئن شوید.
3. بافت ساختمان: اگر ملک قدیمی است، وضعیت فرسودگی آن را بررسی کنید.
✅ 10 نکته مهم حقوقی برای خرید خانه قولنامه ای
خرید خانه قولنامه‌ای یکی از روش‌های رایج در معاملات ملکی است، اما به دلیل نداشتن سند رسمی، این نوع معامله ممکن است خطرات حقوقی زیادی به همراه داشته باشد. برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، توجه به نکات زیر ضروری است:
1. بررسی صحت مالکیت فروشنده: حتماً اسناد و مدارک قولنامه‌ای ملک را بررسی کنید تا مطمئن شوید فروشنده مالک واقعی ملک است و امکان فروش دارد. برای این کار، می‌توانید با استعلام از دفاتر اسناد رسمی یا شهرداری، وضعیت مالکیت را تأیید کنید.
2. اعتبارسنجی قولنامه های قبلی: در صورتی که ملک دارای چندین قولنامه قبلی است، آخرین قولنامه باید به نام فروشنده فعلی باشد. عدم تطابق این مدارک می‌تواند نشان‌دهنده مشکلات قانونی باشد.
3. اطمینان از در رهن یا توقیف نبودن ملک: با استعلام از مراجع قانونی، بررسی کنید که ملک تحت رهن بانک یا توقیف قضایی نباشد. اگر ملک در رهن است، معامله باید با رضایت بانک انجام شود.
4. گواهی پایان کار و پروانه ساختمان: از فروشنده بخواهید گواهی پایان کار و پروانه ساخت ملک را ارائه دهد. این مدارک نشان‌دهنده قانونی بودن ساخت‌وساز ملک است.
5. استعلام از شهرداری و اداره ثبت اسناد: با مراجعه به شهرداری و اداره ثبت، مطمئن شوید که ملک در طرح‌های دولتی یا مناطق غیرقابل سکونت قرار ندارد.
6. تعیین دقیق مشخصات ملک: در قولنامه، مشخصات دقیق ملک (مانند متراژ، نوع کاربری، شماره پلاک ثبتی) و متعلقات آن (مانند انباری، پارکینگ) قید شود تا از هرگونه ابهام جلوگیری گردد.
7. توافق در خصوص نحوه پرداخت: نحوه پرداخت مبلغ خرید و شرایط آن را به‌وضوح در قولنامه درج کنید. همچنین، تاریخ و مبلغ هر قسط را به همراه ضمانت‌های پرداخت مشخص کنید.
8. بررسی حق تصرف فروشنده: در بازدید از ملک، مطمئن شوید که فروشنده در حال حاضر به‌صورت قانونی در ملک ساکن است و هیچ‌گونه معارض یا مدعی دیگری وجود ندارد.
9. امضای قولنامه توسط شاهدان معتبر: برای افزایش اعتبار قولنامه، از چند شاهد معتبر بخواهید که قولنامه را امضا کنند. این اقدام در صورت بروز اختلاف، از اهمیت بالایی برخوردار است.
10. تعیین خسارت عدم اجرای تعهدات: در قولنامه، شرایط فسخ معامله و خسارت ناشی از عدم اجرای تعهدات توسط هر یک از طرفین به‌صورت واضح درج شود.
📚 جمع بندی
رعایت نکات حقوقی خرید ملک قولنامه ای، از جمله بررسی اسناد، تنظیم دقیق مبایعه نامه و بازدید حضوری، از اهمیت بالایی برخوردار است. خرید خانه وکالتی یا خانه‌ای که دارای مستاجر است نیز نیازمند آگاهی دقیق از قوانین و حقوق طرفین است. در نهایت، استفاده از مشاوره حقوقی تخصصی می‌تواند از وقوع مشکلات بعدی جلوگیری کند.
