زمین باغی چیست؟ | تغییر کاربری باغ به مسکونی + هزینه تغییر کاربری

کاربری زمین یا ویلا یکی از نکات مهمی است که قبل از خرید زمین در ساری یا ویلا باید به آن توجه کرد. این موضوع تعیین می‌کند که شما چه استفاده‌هایی می‌توانید از زمین یا ویلا خود داشته باشید. در شمال کشور، کاربری‌های زیادی وجود دارد و برخی از آن‌ها مانند کاربری باغی بسیار مرسوم هستند. دلیل این موضوع قرار‌گیری شمال در منطقه‌ای پر از جنگل و باغ است. به همین دلیل، بسیاری از افراد به خرید ویلا و زمین در این منطقه علاقه‌مند هستند، زیرا می‌توانند از تنوعی که در کاربری‌ها وجود دارد بهره‌برداری کنند.

مفهوم کاربری زمین| کاربری باغی

با توجه به قوانین موجود در کشور، کاربری زمین‌ها بر اساس پراکندگی و موقعیت مکانی آن‌ها تعیین می‌شود. این تعیین کاربری‌ها نیازمند بررسی دقیق و تخصصی از سوی کارشناسان است. در هنگام انتخاب مکان برای خرید زمین، سند متعلق به آن مشخص می‌کند که زمین چه کاربری دارد، از جمله مسکونی، جنگلی و یا بدون کاربری

کاربری زمین به روش استفاده انسان از زمین ارتباط دارد و تعیین می‌کند که چگونه با زمین برخورد کنید. بنابراین، هنگامی که با زمین خریداری شده با یک کاربری مشخص روبرو هستید، باید با شرایط و محدودیت‌های مربوط به آن کاربری درست کنار بیایید.

نحوه تعیین کاربری زمین : با بررسی دقیق و تخصصی توسط کارشناس

کاربری باغی چیست؟

کاربری باغی یکی از نوع‌های کاربری زمین است که به وفور در مناطق شمال کشور مشاهده می‌شود. این نوع کاربری به زیرشاخه کشاورزی تعلق می‌گیرد و برای فعالیت‌های زراعی و کشت و کار به کار می‌رود. اجازه ساخت ویلا و کارخانه در این نوع زمین‌ها وجود ندارد، اما این به معنای کاملاً غیرممکن بودن این اقدامات نیست.

بافت باغی زمین به معنای مناسب بودن آن برای کاشت و پرورش درختان مختلف است و امکان حصارکشی در اطراف آن وجود دارد. این نوع زمین‌ها برای فعالیت‌های کشاورزی و بهره‌برداری از منابع طبیعی بسیار مناسب هستند.

بافت باغی : بافت باغی زمینی که مناسب برای کشاورزی و زراعت است و ساخت ویلا در آن مجاز نیست

اهمیت خرید بافت باغی

هرچند صحبت از سرمایه‌گذاری در شمال شامل گزینه‌های خرید ویلا، خرید زمین، خرید آپارتمان یا خرید پنت‌هاوس می‌شود، اما خرید زمین باغی نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

خرید زمین باغی امکان سرمایه‌گذاری با بودجه کم را فراهم می‌کند و برای بهره‌برداری از این کاربری زمین چندین روش وجود دارد. بسیاری افراد زمین‌های باغی را به دلیل سودآوری خریداری می‌کنند. برخی نیز برنامه‌ریزی می‌کنند تا در زمین باغی خود یک ساختمان مسکونی احداث کنند، اما نیاز به پیروی از مراحل قانونی دارند.

بزرگترین مزیت خرید زمین باغی، اختصاص سرمایه به نحو احسن است؛ زیرا ارزش این زمین‌ها به مرور زمان افزایش می‌یابد. اگر زمین باغی شما در منطقه با پتانسیل رشد بالا قرار داشته باشد، ارزش آن به طور نسبی افزایش پیدا خواهد کرد.

زمین‌های باغی معمولاً مساحت بزرگتری نسبت به زمین‌های دیگر دارند؛ به عنوان زمین‌های هکتاری در شمال دسته‌بندی می‌شوند و به همین دلیل ارزش آنها بیشتر است. این زمین‌ها را می‌توانید پس از توسعه، با قیمت خوبی به فروش برسانید. بیشتر باغات در شمال، به کاربری باغی تعلق دارند و پتانسیل رشد آنها بالاست.

مزیت خرید زمین باغی: با توسعه زمین باغی شما میتوانید با قیمت مناسب به فروش برسانید و سود خوبی بدست اورید.

بهره برداری از بافت باغی

دو روش برای بهره‌برداری از زمین‌های بافت باغی وجود دارد. ابتدا، می‌توانید زمین بافت باغی را خریداری یا باغ آماده با کاربری باغی را خریده و درختان میوه کاشته یا درختان قدیمی را پرورش دهید و از فروش محصولات باغ سود کسب کنید. این روش معمولاً به صرفه و سرمایه‌گذاری مناسبی است.

روش دوم، یک روش زمان‌بر و هزینه‌بر است، اما ارزش آن را دارد. با انجام یک سری مراحل، می‌توانید کاربری زمین را از باغی به مسکونی تغییر دهید. با شروع به ساخت و ساز ویلا در زمین‌های با کاربری مسکونی، می‌توانید به راحتی پروانه ساخت و پروانه پایان ساخت را دریافت کنید، اما این امکان در زمین‌های بافت باغی وجود ندارد. بنابراین، انتقال کاربری زمین از باغی به مسکونی می‌تواند برای شما فرصتی مطلوب باشد.

بهره برداری از زمین بافت باغی:

• روش اول پرورش درختان و فروش محصولات
• روش دوم تغییر کاربری بافت باغی به کاربری مسکونی

تغییر کاربری زمین از باغی به مسکونی

برای تغییر کاربری زمین باغی به مسکونی به صورت قانونی و عملی، چهار شرط اصلی وجود دارد.

• اولین شرط این است که زمین مذکور باید در محدوده شهری یا شهرک قرار داشته باشد و تحت نظر آخرین نقشه‌های شهرداری قرار گیرد. این امکان را برای تغییر کاربری باغی به مسکونی فراهم می‌کند.
• شرط دیگر، عدم وارد آوردن ضرر به قوه کشاورزی منطقه یا کشور است. تغییر کاربری نباید بار تولیدی کشاورزی را کاهش دهد. به عبارتی دیگر، اگر زمین کشاورزی یا باغی فعال و در مرحله کشت و برداشت است، تغییر کاربری باید به گونه‌ای انجام شود که تولید کشاورزی را تحت تأثیر قرار ندهد.
• شرط سوم، عدم وارد آوردن ضرر به محیط زیست است. تغییر کاربری باغی به مسکونی نباید به محیط زیست آسیب  وارد کند. در این مرحله، استعلام‌ها از اداره محیط زیست و سایر نهادها بررسی می‌شوند و در صورت تأیید، تغییر کاربری انجام می‌شود.
• شرط چهارم که به صورت رسمی بیان نمی‌شود، مرتبط با نیاز به ساختمان جدید است. اگر در اطراف زمین مورد نظر ساخت و ساز ساختمانی زیاد باشد، ممکن است واحد ساختمانی جدیدی برای ساختن نیاز نباشد و این موضوع می‌تواند روند گرفتن مجوز تغییر کاربری را متوقف کند.

نهایتاً تصمیم نهایی برای تغییر کاربری باغی به مسکونی، به دقت نظر کارشناسان و کمیسیون تشکیل شده توسط اداره جهاد کشاورزی بستگی دارد. این شروط اصلی را برآورده کردن، امکان تغییر کاربری زمین را به صورت قانونی و عملی ایجاد می‌کند.

برای تغییر کاربری باغی به مسکونی علاوه بر هزینه های اداری ، عوارض زمین هم باید پرداخته شود. برای اخذ مجوزهای ساخت و ساز و تغییر کاربری زمین باغی به مسکونی، باید جریمه مربوطه را پرداخت کنید. مراجعه به سازمان‌ها و ادارات مربوطه در شهر مورد نظر، امکان درخواست و بررسی مجوزها را فراهم می‌کند. مقدار جریمه بر اساس نوع ملک، متراژ زمین و نوع ساخت و ساز مشخص می‌شود.
این توضیحات نشان می‌دهد که در صورت خرید زمین با کاربری باغی، نیاز به نگرانی برای ساخت و ساز ویلا در آن نیست.

شرط تغییرکاربری بافت باغی به مسکونی:

• زمین در محدوده ی شهری باشد
• عدم ضرر به محصولات کشاورزی
• عدم آسیب به محیط زیست
• تراکم ساختمانی